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重要事項説明とは?その全体像とチェックポイント

2018.01.16

宅地建物取引業に定められている「重要事項説明」についてお話します。

 

 不動産の購入や売却(交換又は賃借)にあたり、宅地建物取引業法は、売買契約を締結するまでの間に、我々不動産業者は、買主に対して購入物件に関わる「重要事項」を説明しなければならないと定めています。

(契約前に重要事項説明を受けるってとこがポイントです)

 重要事項説明は、宅地建物取引士が、内容を記載した書面に署名押印し、その書面(重要事項説明書)を交付した上で、口頭で説明を行わなければならないとされています。

 業界では、略して「重説」なんて呼ばれたりしています。重説は、世にいう宅建資格を保有している者でしか行えない業務になります。

 

 では、その重要事項説明書に何が書かれているかというと、大きく分けて、

 

「物件に関する事項」「取引条件に関する事項」が記載されています。

 

具体的には下記のようなことが書かれています。

 

①対象物件に関する事項

 

1.登記記録に記載された事項

2.都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要

3.敷地と道路との関係

4.私道負担等に関する事項

5.飲用水・ガス・電気の供給施設及び排水施設の整備状況

6.宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状・構造等 (未完成物件の時)

7.宅地建物の存在する区域(造成宅地防災区域・土砂災害警戒区域・津波災害警戒区域内か否か)

8.アスベスト(石綿)使用調査の内容に関する事項

9.耐震診断に関する事項

10.住宅性能評価を受けた新築住宅である場合(住宅性能評価書の交付の有無)

 

 

②取引条件に関する事項

 

1.代金、交換差金及び地代に関する事項

2.代金以外に授受される金額(手付金・固定資産税・都市計画税等)

3.契約の解除に関する事項(手付解除、危険負担、契約違反による解除、融資利用の特約による解除など)

4.損害賠償額の予定又は違約金に関する事項

5.金銭貸借の斡旋

6.割賦販売に関する事項

7.瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要

8.手付金等保全措置の概要(宅地建物取引業者が自ら売主となる場合)

9.支払金又は預り金の保全措置の概要

 

 

③その他の事項

 

1.供託所等に関する事項

2.その他、取引の判断に重大な影響を及ぼすと思われる事項についても記載・説明されます。

 

 

④マンション等の区分所有建物は、下記事項が追加されます。

 

【一棟の建物又はその敷地の管理・使用に関する事項】

1.共用部分に関する規約の定め

2.専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め

3.専用使用権に関する規約等の定め

4.対象物件に付随する専用使用権について(バルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス等)

5.所有者が負担すべき費用を特定の者のみに減免する旨の規約等の定め

6.計画修繕積立金等に関する事項(計画修繕の有無、積立金額など)

7.通常の管理費用の額

8.管理の委託先等

9.建物の維持修繕の実施状況の記録(共用部分、専有部分)

10.その他

 

 

百聞は一見に如かず、全日本不動産協会の重要事項説明書の雛形(PDF)を添付しますので御覧ください。

 

土地建物の重要事項説明書

重要事項説明書雛形 土地建物

 

マンションの重要事項説明書

重要事項説明雛形 マンション

 

 重要事項説明書には、専門的な内容もあるので、難しい印象を受けるかもしれません。
契約直前に、いきなり重要事項説明書を見ても分からないと思いますので、ざっと全体像を事前に把握しているだけでもより理解しやすくなるかと思います。

 パンフレット等で把握していた物件情報と異なる説明がないか、その他分からないこと、気になる箇所は、遠慮せずひとつひとつ丁寧に説明してもらいましょう。

 

 

最後に重要事項説明のチェックポイントを簡単にまとめておきます

 

◯説明者は確かに宅地建物取引士かどうか

◯対象物件を特定できたか

◯完全な所有権を取得できるかどうか(抵当権等は抹消されるか)

◯売主の信用力は確かか

◯予定している建物は建築可能か、現存する建物と同等の建物は建築可能か

◯物件の利用に費用負担はないか

◯私道の権利関係に問題はないか

◯私道の利用に負担はないか(負担金、掘削承諾、通行権など)

◯インフラは整備されているか、また費用負担が発生するか

◯造成宅地防災区域、土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域に該当するか

◯アスベストの調査、耐震診断の内容の確認

◯マンションの場合、敷地の権利関係の確認(敷地内に借地等はないか)

◯マンション共用部分、専有部分の利用の管理規約はどうなっているか、希望する利用に叶っているか

◯マンションの計画修繕積立金や管理費の確認

◯マンションの管理状況はどうか

◯契約解除など取引条件が不利な契約内容になっていないか、その内容の確認

◯その他承認事項、購入に当たり重大な影響を及ぼすと思われる事項が無いかどうか

 

 

 

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